Le Taux Interne de Rentabilité (TRI), ou Taux de Rendement Interne (IRR en anglais), est un indicateur financier essentiel utilisé pour évaluer la rentabilité d'un projet d'investissement. Il permet de déterminer si un investissement est pertinent en comparant son rendement potentiel à d'autres opportunités ou à un taux d'intérêt sans risque.
Définition du Taux Interne de Rentabilité (TRI)
Le TRI est le taux d'actualisation pour lequel la Valeur Actuelle Nette (VAN) d'un ensemble de flux financiers est nulle. Autrement dit, c'est le taux de rentabilité minimum que doit atteindre un projet d'investissement pour qu'il y ait une équivalence entre son coût initial et ses flux de trésorerie futurs. On considère qu'il y a création de valeur lorsque le TRI est supérieur au coût des capitaux investis.
Calcul du TRI
Le calcul du TRI consiste à trouver le taux d'actualisation "i" qui satisfait l'équation suivante :
I0 = ∑ (FT / (1 + i)^n)Où :
- I0 : Le coût de l'investissement initial.
- FT : Les sommes actualisées des flux de trésorerie générés par l'investissement.
- i : Le taux de rentabilité interne (TRI) à rechercher.
- n : La période estimée durant laquelle l'investissement générera des flux de trésorerie.
La résolution de cette équation peut se faire par différentes méthodes :
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- Résolution mathématique simple : Possible dans certains cas, mais souvent complexe.
- Interpolation linéaire : Une méthode d'approximation.
- Tableur Excel : Utilisation de la fonction TRI.
Exemple de calcul du TRI
Prenons l'exemple d'un chef d'entreprise souhaitant investir dans une nouvelle machine dont le coût est de 1 000 000 € (1 000k€). Les flux de trésorerie prévisionnels espérés sont les suivants :
| Année | Flux de trésorerie non actualisés |
|---|---|
| N+1 | 300k€ |
| N+2 | 450k€ |
| N+3 | 600k€ |
En utilisant Excel, la fonction TRI(D5:G5) ou -TRI(sélectionner -1 000,300,450,600) donne un TRI d'environ 14,77 %.
Cela signifie que le taux de rentabilité minimum que l'investissement doit rapporter pour compenser son coût initial est de 14,77 %. En dessous de ce taux, l'investissement coûtera plus cher que ce qu'il peut rapporter, et inversement.
Interprétation du TRI
Le TRI est un outil d'aide à la prise de décision. Lorsque le taux de rendement interne de l'investissement est inférieur au taux de rentabilité exigé par l'entreprise, l'investissement aura une VAN négative.
- TRI > Taux de rendement exigé : L'investissement est potentiellement rentable.
- TRI < Taux de rendement exigé : L'investissement est à éviter.
Pour un particulier, l’investissement de référence est souvent le livret A. Avec un taux de rendement facial de 3%, et aucun risque associé, il représente la référence de taux objectif pour un investissement sans risque. Compte tenu du fait qu’un investissement présente nécessairement un risque, il vaut mieux chercher à obtenir un TRI situé entre 7 et 10%. Pour des projets plus risqués, le TRI recherché sera plus élevé.
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Choisir entre plusieurs investissements
Lorsque plusieurs projets d'investissement sont possibles, le TRI permet de les comparer. Cependant, il est préférable d'utiliser la VAN pour arbitrer entre les projets, en choisissant celui dont la VAN est la plus élevée. Le TRI permet de sélectionner les projets potentiellement éligibles, et la VAN permet d’arbitrer entre eux.
Le TRI dans l'immobilier
Généralités
Dans le secteur de l'immobilier, le TRI est utilisé pour mesurer la rentabilité d'un projet sur une période donnée. Il prend en compte les flux de trésorerie générés par le projet, tels que les loyers perçus et les coûts d'entretien, ainsi que la valeur de revente finale du bien immobilier.
Le TRI immobilier, c’est un peu comme une recette de cuisine. Le prix d’acquisition est l’un des éléments les plus impactants. Plus vous achetez cher, plus il faudra du temps pour rentabiliser votre investissement. Le TRI prend en compte l’évolution des flux dans le temps. Un euro gagné aujourd’hui vaut plus qu’un euro gagné dans 10 ans. La fiscalité peut faire passer votre investissement de "bon plan" à "plan galère" si elle n’est pas bien anticipée. Le crédit immobilier, bien utilisé, peut décupler la rentabilité d’un projet.
Calcul du TRI immobilier
Le calcul du TRI en immobilier tient compte de différents facteurs :
- Le coût de l'investissement initial (prix d'achat de l'immeuble).
- L'actualisation des flux de trésorerie générés sur la durée d'exploitation (loyers perçus moins les charges).
- Le prix de revente anticipé de l'immeuble à terme.
- Le mode de financement retenu (apport ou emprunt).
Exemple chiffré
L’investisseur RENTA a investi un montant de 100 000 € dans l’acquisition d’un appartement à destination locative. Loyers perçus 10 000 € par an. Le taux de rendement brut est donc de 10 %. Les charges sont estimées à 1 000 € par an. Soit un flux de trésorerie net de 9 000 € par an. Le taux de rendement net est donc de 9 %. Sur un horizon de 15 ans avec une opportunité de revente au prix de 70 000 € en année 16, le placement locatif réalisé par RENTA offre un TRI de 7,68%.
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TRI et SCPI
Le taux de rentabilité interne est également utilisé pour évaluer la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Le TRI est utilisé pour évaluer la performance des SCPI en mesurant le taux de rendement effectif que les investisseurs reçoivent sur leur investissement, en prenant en compte les distributions de dividendes et la variation de la valeur des parts. Les sociétés de gestion de SCPI utilisent souvent le TRI pour communiquer la performance de leurs fonds aux investisseurs.
Il est important de noter que le TRI ne doit pas être le seul critère utilisé pour évaluer la performance d'une SCPI. D'autres facteurs tels que la diversification du portefeuille immobilier, la qualité de la gestion de la société de gestion, les frais de gestion et la liquidité des parts doivent également être pris en compte.
Attention : Le TRI SCPI affiché par les gérants de SCPI est un TRI brut de la fiscalité personnelle de l’épargnant. Il faut prendre en compte la fiscalité SCPI appliquée ensuite.
Limites du TRI
Bien que le TRI soit un indicateur utile, il présente certaines limites :
- Hypothèse de réinvestissement des flux : Le TRI suppose que les flux de trésorerie futurs sont réinvestis au même taux, ce qui peut ne pas être réaliste.
- Multiplicité des TRI : Dans certains cas, il peut exister plusieurs TRI pour un même projet, ce qui rend l'interprétation difficile.
- Absence de solution : Il peut arriver qu'il n'y ait pas de solution au calcul du TRI.
- Décisions divergentes avec la VAN : Le TRI et la VAN peuvent conduire à des décisions d'investissement divergentes.
- Ne prend pas en compte la taille du projet : Le TRI est un pourcentage, et ne reflète pas la taille absolue du profit potentiel.
Quelques conseils pour améliorer le TRI
- Acheter en dessous du prix du marché : Plus vous réduisez le coût d’entrée, plus vos gains futurs auront de poids.
- Optimiser la fiscalité : Un régime comme le LMNP au réel (avec amortissements) peut faire des merveilles, en réduisant considérablement vos revenus imposables.
- Minimiser les vacances locatives : Un bien rentable, c’est un bien qui se loue bien, au bon prix, et sans vacance inutile.
- Maîtriser le crédit immobilier : Le crédit est un levier incroyable… à condition de savoir s’en servir.
Le TRI et le temps de retour sur investissement (TRI)
Bien que portant le même acronyme, le TRI (Taux Interne de Rentabilité) est différent du TRI (Temps de Retour sur Investissement).
Temps de Retour sur Investissement (TRB ou TRI)
Le temps de retour brut (TRB) est une mesure de la durée nécessaire pour récupérer un investissement initial, en supposant que tous les flux de trésorerie futurs soient identiques et qu'il n'y ait pas de valeur résiduelle à la fin de la période d'investissement. Le TRB est donc calculé en divisant le coût initial de l'investissement par le flux de trésorerie annuel net généré par l'investissement.
Formule : Temps de Retour Brut = Coût initial de l'investissement / Flux de trésorerie annuel net.
Exemple : Supposons qu'une entreprise envisage d'investir 100 000 euros dans un projet. Le projet générera des flux de trésorerie prévisionnels de 30 000 euros par an pendant 5 ans. Cela signifie que l'entreprise récupérera son investissement initial de 100 000 € en 3,33 ans (soit 3 ans et 122 jours) grâce aux flux de trésorerie générés par le projet.
Temps de Retour sur Investissement et Décret BACS
Le décret BACS impose la mise en place d’une GTB (Gestion Technique du Bâtiment), d’ici le 1er Janvier 2025, pour tous les bâtiments tertiaires non résidentiels, pour lesquels le système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non à un système de ventilation, a une puissance nominale supérieure à 290 kW. Il existe une exception pour les propriétaires ne pouvant pas déployer ces systèmes pour des raisons techniques et économiques. Ils devront dans ce cas établir une étude qui prouvera que l'installation n'est pas réalisable sur un temps de retour sur investissement (TRI) inférieur à 10 ans (passage du décret de 6 ans à 10 ans depuis le 9 avril), déduction faite des aides financières publiques.
La formule utilisée pour déterminer si l'installation est réalisable est la suivante :
TRI : le temps de retour sur investissement, un entier arrondi au chiffre supérieur exprimé en années ;S : le surcoût induit par l'installation ou le changement du système d'automatisation et de contrôle du bâtiment, exprimé en euros ;Génergie : le gain énergétique induit par l'installation ou le changement du système d'automatisation et de contrôle du bâtiment, exprimé en kWh d'énergie finale, pour chaque énergie utilisée par le(s) système(s) technique(s) relié(s) au système d'automatisation et de contrôle du bâtiment ;Cénergie : le coût du kWh énergétique, en €/kWh pour chaque énergie utilisée.
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