Dans le monde de l'immobilier, l'expression "coup de fusil" est souvent utilisée pour décrire une opportunité d'acquérir un bien à un prix très avantageux, souvent en dessous de sa valeur réelle. Mais qu'est-ce que cela signifie réellement et comment identifier ces opportunités ? Cet article explore la définition du "coup de fusil" immobilier, les stratégies pour le réaliser et les pièges à éviter.
Définition du "Coup de Fusil" Immobilier
L'expression familière "coup de fusil" apparaît au début du XXe siècle. Elle dériverait de l'expression "fusiller" qui, à la fin du XIXe siècle, signifiait escroquer dans le langage argotique. Dans le contexte immobilier, un "coup de fusil" peut désigner une affaire où l'on paie beaucoup trop cher, comme dans un restaurant. Coup de fusil (fam.). Addition très élevée. Le menu était tapé à la machine à écrire et les prix oscillaient, flairaient le vent du coup de fusil (Arnoux, Paris, 1939, p. 270).
En toute logique, faire un coup de fusil suppose que le vendeur reçoive une balle, mais personne n’a envie de se faire plomber. Plus que le taux de rendement d’un investissement, l’indicateur essentiel que doit surveiller l’investisseur, c’est le cashflow immobilier.
Identifier un "Coup de Fusil" Immobilier : Les Situations Propices
Plusieurs situations peuvent donner lieu à des opportunités d'achat immobilier à prix réduit :
- Successions : Pour les héritiers, une somme rondelette va venir améliorer le quotidien, même si le décès était prévisible, la perception du capital peut se concrétiser très vite ; en général, les héritiers sont disposés à accepter une somme convenable pour clore la vente. On pourrait penser que c’est toujours une bonne affaire car il y a souvent urgence de vendre pour entériner le partage des biens.
- Départ de gardien : Lors du départ du gardien, la copropriété met souvent en vente la loge qu’il occupait. Le dossier est confié au service transaction de la régie ou à une agence immobilière. Le prix est en général intéressant car les copropriétaires ne se sentent pas directement impliqués : l’argent ira à la copropriété, pas directement dans leur poche.
- Difficultés financières du propriétaire : Le propriétaire est endetté, dans une situation critique ; il y a peu de chance qu’il vous le dise, l’agent immobilier ne le sait sans doute pas. Toutefois, en discutant, et si vous inspirez confiance, il pourrait se confier. La situation n’est pas forcément simple, une dette peut en cacher une autre, la banque a peut-être prononcé la déchéance du solde et transmis le dossier au service contentieux. Il vous faudra connaître la procédure du surendettement et notamment le rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire. Si la situation du propriétaire n’est pas trop dégradée une « vente a réméré » est envisageable, c’est un mode d’investissement peu connu mais souvent rentable.
- Logements énergivores : Depuis quelques mois, les annonces de vente pour des logements avec un diagnostic de performances énergétiques (DPE) E, F ou G se multiplient. « À défaut de les rénover pour atteindre un DPE de classe D, les investisseurs locatifs sont nombreux à vouloir s’en débarrasser. Soit parce qu’ils ne veulent pas financer les travaux de rénovation, soit parce que c’est impossible », explique Anne-Monard Bretin, dirigeante de l’agence Guy Hoquet Lyon 4. Alors que le DPE a longtemps été ignoré, il est désormais un critère prépondérant. Même les acquéreurs de résidence principale sont vigilants, alors qu’ils n’ont pas d’obligation à rénover contrairement aux bailleurs locatifs. Cependant, quand la majorité des acquéreurs sont frileux à l’idée d’acheter ce genre de bien, d’autres y voient une aubaine. « On commence à voir des acheteurs faire des offres très agressives, jusqu’à -30 %, inhabituelles pour le marché lyonnais », observe Romain Solenne.
Exemples Concrets
- Un studio de 18 m², DPE en F, situé à Oullins et mis en vente 110 000 €, qui a fait l’objet d’une offre à 80 000 €. Le propriétaire a consenti à le vendre 94 000 €.
- Un T3 de 59 m² à la Part-Dieu, DPE en G, vendu 243 000 € après une négociation de 32 000 €.
Évaluer le Potentiel : Estimer la Valeur des Travaux de Rénovation
« L’affaire est bonne seulement si l’on parvient à faire baisser le prix au moins du montant des travaux prévisionnels par rapport au prix du marché », prévient Jean-Christophe Paccard, le dirigeant du cabinet lyonnais de gestion en patrimoine Fromental-Paccard.
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« Le seul moyen de bien estimer ces travaux, c’est donc de ne pas dépendre de la copropriété. Vous devez rester maître de la rénovation, ne pas prendre le risque d’un hypothétique vote en assemblée générale de copro. Acheter un Logement avec un Mauvais DPE : Bonne Idée ? « Cela peut permettre d’accéder à la propriété, de commencer à capitaliser. Sous réserve, bien sûr, de pouvoir réaliser les travaux afin d’atteindre un DPE au moins de classe D, acheter une passoire énergétique peut être un très bon calcul. Au-delà d’un prix décoté à l’achat, l’acquéreur peut aussi établir un plan de financement, en partie subventionné par des aides publiques à la rénovation. Le principal dispositif en France, MaPrimeRénov’, ouvre droit à toute une kyrielle de subventions. Selon la nature des travaux, il existe aussi des dispositifs locaux, comme Écoréno’v dans la métropole de Lyon.
Stratégies pour Améliorer son Cashflow et Optimiser son Investissement
Certains investisseurs parviennent tout de même à obtenir un cashflow immobilier positif, ou du moins un autofinancement. Voici maintenant les pistes à explorer pour améliorer le vôtre.
- Sélectionner un bien au prix d’achat le plus bas : Le premier facteur influençant le cashflow immobilier est bien entendu le prix d’achat du bien. Plus il est faible, plus la rentabilité va être élevée. Pour y parvenir, encore faut-il bien connaître le secteur sur lequel vous allez investir. Constituez-vous un réseau pour être au courant des bons plans avant les autres acquéreurs. Vous devrez vous montrer patient pour dénicher la pépite qui vous permettra de faire un coup de fusil… Mais aussi vous montrer très réactif quand elle se présentera. Les belles opportunités ne restent pas longtemps sur le marché immobilier !
- Bien choisir son type d’emprunt : Concrètement, deux choix s’offrent à vous si vous empruntez pour acheter un bien immobilier : le prêt amortissable et le prêt in fine. Rappelons rapidement leurs fonctionnements respectifs pour mieux appréhender les atouts du prêt in fine dans l’amélioration du cashflow immobilier. Avec un prêt amortissable, vous remboursez des mensualités composées à la fois d’une fraction de capital et d’intérêts. Ceux-ci étant assis sur le capital restant dû, ils sont mécaniquement plus élevés au début de l’emprunt et très faibles à la fin. À l’inverse, les mensualités d’un prêt in fine se composent uniquement d’intérêts, le capital étant remboursé intégralement lors de la dernière échéance. Notez également qu’il est proposé moyennant un taux d’emprunt supérieur à celui du prêt amortissable. Quel intérêt, donc, de pencher en faveur d’un produit qui, a priori va revenir plus cher ? Il est fiscal : si vous optez pour le régime du réel, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus imposables. Eu égard à la mécanique du prêt in fine, vous pourrez déduire plus d’intérêts, et ce, jusqu’au moment où vous le solderez.
- Jouer sur la durée du crédit : Autre paramètre qui influence positivement ou négativement votre cashflow immobilier : la durée d’emprunt. Plus elle est courte, plus les mensualités sont élevées et déconnectées de ce que vous pouvez effectivement demander en loyer. Vous devrez donc consentir un effort financier chaque mois pour le remboursement de votre prêt. La solution est ainsi d’augmenter la durée du prêt immobilier pour diminuer le montant des mensualités. Toutefois, il n’est pas recommandé d’aller au-delà de 20 ans. Même si les taux d’emprunt restent bas sur 25 ans, l’opération risque de vous coûter trop cher en intérêts pour un changement peu notable dans le montant de la mensualité. Mais attention, augmenter la durée d’emprunt, c’est aussi payer une assurance de prêt sur des années supplémentaires ! Il convient donc de trouver le juste équilibre en fonction de vos objectifs et des autres paramètres qui impactent votre cashflow immobilier. Au moment de souscrire une offre de prêt, vous pouvez demander au banquier de mettre en place un différé de remboursement de quelques mois, le temps par exemple de réaliser des travaux et de trouver un locataire. Pendant toute cette période, vous n’avez pas à assumer le coût des mensualités et ne nuisez donc pas à votre cashflow immobilier.
- Réaliser des travaux : Vous cherchez bien sûr à proposer votre logement au loyer le plus élevé. Et pour y parvenir, vous disposez d’un levier à actionner : la réalisation de travaux. Votre bien doit séduire les locataires au premier regard et susciter un franc coup de cœur lors des visites. Au moment de le mettre sur le marché, il doit être au goût du jour. Plus un appartement paraît neuf et propre, plus vite il trouve preneur, même si le loyer est un peu plus élevé que la moyenne pour une superficie équivalente. Vous attirerez aussi des candidats disposant de revenus plus conséquents, réduisant dans le même temps le risque d’impayés. Vous devez aussi envisager de réaliser des travaux de rafraîchissement réguliers dans votre logement, pour d’une part que le locataire en place ait envie de rester et d’autre part limiter la vacance locative entre deux preneurs. Si vous êtes au régime fiscal du réel, vous pourrez aussi déduire les frais liés à l’accomplissement des travaux.
- Réduire au maximum ses charges : Tous les postes de dépenses liés à l’achat et la détention du bien doivent être tirés vers le bas. Faites appel à un courtier pour négocier le taux d’emprunt, le taux de l’assurance de prêt, les frais de dossier et les conditions dans lesquels le crédit est réalisé. Par exemple, les pénalités de remboursement anticipé si vous décidez de revendre votre bien avant d’avoir soldé le crédit peuvent mettre à mal votre cashflow immobilier. Une bonne négociation avec votre banquier peut vous permettre de les supprimer ou de les réduire au maximum. Si vous constatez que les taux d’emprunt baissent, vous pouvez aussi envisager de faire racheter votre prêt. Trouvez des artisans pratiquant des tarifs compétitifs pour réaliser les travaux dans votre logement. De la même manière, vous pouvez mettre en concurrence plusieurs diagnostiqueurs pour diminuer le prix des diagnostics immobiliers nécessaires à la mise en location. Tentez de réduire au maximum les charges locatives que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire. Ainsi devez-vous être présent aux assemblées générales de la copropriété et vous montrer vigilant sur les dépenses qu’elle compte engager.
- Élaborer un montage fiscal pertinent : Pour tirer vers le haut votre cashflow immobilier, il est nécessaire d’apporter une attention toute particulière à la fiscalité de votre investissement. Il peut être judicieux de faire un point avec un conseiller pour choisir entre les options suivantes. La location vide ou la location meublée : les loyers sont plus élevés pour la seconde que la première. En outre, la location meublée vous permet d’opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec une fiscalité avantageuse. Vous pouvez en effet pratiquer des amortissements, et en LMP, déduire un éventuel déficit de votre revenu global. La location par le biais d’une société imposée à l’IS vous permet aussi d’amortir le coût d’acquisition et donc de diminuer la base imposable. En outre, vous ne payez pas directement d’impôt tant que vous ne vous versez pas de dividendes. Le régime micro foncier vous fait profiter d’un abattement de 30 % (location nue), le régime micro BIC d’un abattement de 50 % (location meublée), voire de 71 % pour un meublé de tourisme. Si vos charges sont plus élevées que les abattements, privilégiez le régime réel : vous pourrez ainsi les déduire de vos revenus locatifs.
Cashflow Immobilier : Définition et Calcul
Plus que le taux de rendement d’un investissement, l’indicateur essentiel que doit surveiller l’investisseur, c’est le cashflow immobilier. Incontournable, la notion de cashflow immobilier vous permet d’apprécier la performance de votre placement. Simple, son calcul implique la prise en compte des revenus et dépenses.
Traduit en français, le mot signifie flux de trésorerie, c’est-à-dire les mouvements de liquidités entrants et sortants de l’entreprise. Appliqué à l’immobilier, le cashflow permet à l’investisseur de déterminer chaque mois ce que lui rapporte son placement, en cash justement.
Calcul du Cashflow Immobilier
Pour calculer son cashflow immobilier, rien de plus simple : il suffit de soustraire toutes les dépenses et charges de revenus locatifs. Les mensualités du prêt immobilier, sauf si vous avez acheté le bien immobilier cash. Les primes de l’assurance de prêt, de l’assurance propriétaire non occupant (PNO), de la garantie des loyers impayés (GLI). Les travaux de rénovation pour remettre le logement au goût du jour. Les frais de gestion locative, si vous confiez celle-ci à un mandataire. Les charges de copropriété pour l’entretien de l’immeuble. La rémunération des gardiens et concierges le cas échéant. Les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de courtage, frais de garantie…). Les prélèvements sociaux et cotisations sociales en location meublée et location saisonnière.
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Résultats Possibles du Calcul du Cashflow
- Un cashflow positif : c’est le Graal pour l’investisseur, car il signifie que son investissement lui permet de dégager des liquidités supplémentaires.
- Un cashflow nul : autre hypothèse séduisante aux yeux des investisseurs, car ils atteignent ainsi l’autofinancement de leur investissement. Les loyers sont en effet suffisants pour couvrir les mensualités de crédit et les charges.
- Un cashflow négatif : l’investisseur perçoit moins de revenus que ce que lui coûte son investissement. Dès lors, il lui faut consentir un effort d’épargne supplémentaire chaque mois pour rembourser son emprunt et s’acquitter de ses charges.
Est-il Possible d’Avoir un Cashflow Positif Aujourd’hui ?
Très difficilement, eu égard au marché immobilier. Deux facteurs l’expliquent :
- Le ratio prix d’achat au mètre carré et montant des loyers ne permet pas d’obtenir une rentabilité élevée.
- Il est devenu très difficile d’acquérir un bien ancien ou neuf à un prix raisonnable, eu égard au déséquilibre entre demande et offre dans les villes attractives ou en tension foncière.
Pièges à Éviter : Lésion et Abus de Faiblesse
En principe, le prix de vente d’un bien immobilier est fixé librement entre les parties. Toutefois, l'abus de faiblesse est considéré comme un vice du consentement susceptible de faire annuler le contrat (article L.132-13 du Code de la consommation). Le vendeur doit saisir le Tribunal de Grande Instance, dans un délai maximum de 2 ans, à compter du jour de la vente, et prouver qu’il y a une lésion de plus de 7/12èmes de la valeur du bien.
Concrètement une lésion de 7/12ème signifie que vous achetez 41 666 euros un bien d’une valeur de 100 000 euros.
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